부동산 시장 침체가 지속되는 가운데 매매가는 하락, 전세가는 상승하고 있다. 매매가와 전세가의 갭이 줄어들면서 세입자의 전세보증금을 활용해 주택을 매입하는 '갭투자'가 다시 유행하는 것 아니냐는 우려가 나온다.
20일 한국부동산원 지난달 월간가격 동향자료에 따르면 매매가격지수 변동률의 하락폭은 커지고, 전세가 지수는 상승이 이어졌다.
지난달 전국 아파트 매매가격지수는 0.2% 하락하며 전달(-0.15%) 대비 하락폭은 0.05%p 커졌다. 같은 기간 전세 가격지수는 지난달(0.21%)보다 상승폭은 줄었지만 0.09% 상승했다.
노원구 갭 1억원, 송파구도 2억원대…전국에는 '깡통전세' 주의
매매가와 전세가의 차이는 좁혀졌다. 전국 아파트 중위 매매가격 대비 전셋값은 지난달 기준 66.9%로 지난해 2월(67%) 이후 최대치를 기록했다. 서울은 53.5%로 절반 수준이지만, 자치구별로는 중랑구(60.5%), 강북구(60.3%) 등에서 전세가가 매매가의 60% 수준에 달했다.
실제 서울 내 1억원 갭도 확인됐다. 노원구 하계동 학여울 청구 전용 113㎡는 지난달 20일 8억5500만원에 매매계약이 이뤄졌다. 이어 같은 날 같은 매물의 전세 계약은 7억5500만원, 매매가보다 1억원 낮은 가격에 잇따라 진행됐다.
송파구 송파동 송파아파트의 전용 83㎡는 지난달 13일 7억8000만원에 매매계약을 진행했다. 이후 지난 3일 5억7000만원에 전세 계약이 이뤄져, 2억1000만원의 갭을 형성했다. 지난달 이후 전세가 상승 여파에 따른 것으로 보인다.
부동산R114에 따르면 전국에서는 전세보증금이 매매가의 80% 이상, 일명 '깡통전세' 아파트 거래비중이 20%를 넘어섰다. 지난해 4분기 전체 거래 중 25.9% 비중을 차지했다. 지방 위주로 많은 거래가 이뤄졌다. 전북은 57.3%, 충북과 경북도 절반을 웃돌았다.
전세가가 매매가를 뛰어넘는 '역(逆)갭'도 볼 수 있다. 경남 김해시 삼계동 화정마을6단지 전용 49㎡의 지난 7일 매매는 9800만원에 같은 타입의 전세계약은 9일 뒤인 16일 9900만원에 이뤄졌다.
전세대출 DSR 도입+투자 수요 위축에 '갭투자'는 한계
전세와 매매의 가격 차가 좁아지면서 갭투자 우려가 커지고 있다. 갭투자 자체는 문제가 되지 않지만, 여전히 심각한 문제인 '전세사기', '역전세' 문제의 원인인 만큼 주의가 필요하다.
하지만 당장 갭투자가 늘어날 것이란 전망은 불투명하다. 서울 등 수도권의 경우 주요 주택 지역의 전세가율은 절반 수준이다. 또 최근 전세가율 상승은 연초 이사철 등 계절적 요인에 따른 상승으로 수요가 줄어들면 다시 하락할 수 있다.
전세대출의 총부채원리금상환비율(DSR) 적용도 변수다. 정부는 올해 안에 DSR 규제를 전세대출로 확대하는 안을 추진한다. 가계부채 급증에 따른 관리 차원이다. DSR이 적용되면, 자신의 연 소득 가운데 빚을 갚는데, 필요한 원리금의 비율이 소득의 40%를 넘지 않도록 제한된다. 이에 전세 수요자들의 추가 대출도 막히는 만큼 전세가도 하방 압력을 받을 전망이다.
여경희 부동산R114 수석연구원은 전세와 매매 간 가격차가 좁아지면 갭투자, 깡통전세 문제가 발생할 수 있다"면서도 "주택시장이 위축된 상황과 전세대출 DSR 적용시 전세가 하방 압력으로 갭투자 수요 증가 등에는 한계가 있다"고 설명했다.
