자산의 가치를 측정하고, 싼 가격에 사서 현금흐름을 일으키며 보유하는 것이다.
아래 포스트는 [자유로운 투자자]에서 발췌한 것입니다.
이 좋은 방법을 꾸준히 반복해 가면 된다. 교과서에나 나오는 모범답안 같지만, 우리는 다양한 종류의 자산들, 즉 부동산, 주식, 금, 암호자산 등에 이 좋은 투자방법을 적용하고 있다. 여기에는 좋은 투자의 5가지 핵심 개념이 등장한다.
1. 자산
2. 가치
3. 가격
4. 현금흐름
5. 보유
좋은 투자의 5가지 핵심 개념을 그림으로 표현하면 다음과 같다. 자산은 시간에 따라 가치와 가격이 변화한다. 또한 자산을 영입하고 보유하게 되면 현금흐름에 변화가 생긴다. 투자의 5가지 요소 중에서 특히 가치, 가격, 현금흐름을 항상 구분하고 살펴보려는 습관을 들여야 한다.
시세차익 노리는 단기투자의 현금흐름
많은 사람들이 생각하는 단순히 ‘쌀 때 사서 비싸게 판다’는 투자는 다음의 그림과 같이 이루어진다.
대부분의 경우 가치보다는 오직 ‘가격’의 변화만을 중요하게 생각한다. 현금흐름은 그 자산의 보유 시작점에서 투자금만큼 마이너스(-)이고, 매도시 비용을 제외한 만큼 플러스(+)가 된다. 가치에 대해서는 크게 고민하지 않고 가격만 보고 사기 때문에 보유기간은 대부분 짧다.
많은 사람들이 이것을 투자라고 생각하기 쉽다. 그런데 이런 투자는 수많은 투자방법 중 극히 일부분일 뿐이고, 기대수익을 낮추어 도박이 될 가능성이 높다.
물론 이런 방법으로 성공해서 자산을 크게 불린 사람들도 있기는 하지만, 성공 확률이 엄청나게 낮기 때문에 보편적으로 추천할 만한 방법이 아니다. 이런 거래가 투자의 전부라고 생각하는 분들께 현금흐름에 집중하는 것이 더 좋은 투자방법이라는 것을 알려드리고 싶다.
일반적인 가치투자/장기투자의 현금흐름
일반적인 가치투자, 장기투자의 현금흐름을 보자. 보유 시작 시점에서 자산의 가치를 평가하는 것은 항상 옳다. 가치보다 가격이 낮을 때 사는 것도 좋고, 가치를 예측하고 이에 따라 가격이 변화할 것이라고 생각하는 것도 좋다. 보유기간을 늘리는 경우, 화폐가치의 하락에 따른 가격 상승까지 얻을 수 있기에 좀 더 유리한 면도 있다.
하지만 자산의 가치를 평가했고 장기로 투자를 하더라고, 여전히 가격 예측이 맞지 않을 경우에 대한 리스크를 헤지할 수 없다. 보유하는 동안 현금흐름도 없다면, 가격 급등락과 가치 변화에 따라 여러 번 포기하고 싶은 마음이 들 수도 있다. 대표적인 예가 재개발・재건축 투자이다. 이런 투자방법은 리스크를 헤지 할 수 있고, 시간 자산을 포함한 다른 자산에서 충분한 현금흐름이 나올 때 사용하는 것이 좋다.
미스터 마켓에 흔들리지 않는 투자
다시 처음의 그림으로 돌아가보자. 다음 그림에서 거위를 통해 얻는 황금알은 현금흐름의 변화, 거위를 키우는 것은 자산가치의 변화로 표현할 수 있다.
그럼, 가격은 무엇일까? 가격은 시장에서 거래되는 거위의 몸값이다. 이 시장 가격을 매 시간 ‘미스터 마켓’이 제시하고 있다.
벤저민 그레이엄이 『현명한 투자자』에서 말한 것처럼, 미스터 마켓은 조울증 환자이다. 시장이 조금만 좋으면 우쭐대면서 높은 가격을 부르고, 시장이 조금만 힘들어지면 잔뜩 풀 죽은 얼굴로 낮은 가격을 부른다.
우리는 여기에 흔들릴 필요가 없다. 가치를 측정하고, 그 가치에 대비해 미스터 마켓이 제시하는 가격을 평가하기만 하면 된다. 특히 안정적인 현금흐름이 예상되는 경우에는 미스터 마켓이 제시한 가격 자체를 무시해도 된다.
이렇게 되려면 우선 가치를 측정할 줄 알아야 하고 현금흐름이 있어야 한다.
자산의 가격이 변화해서 생기는 자산의 증감은 사실 큰 의미가 없다. 많은 사람들이 이를 ‘투자수익’이라 착각하기 때문에 투자의 원칙이 흔들린다.
조울증 환자인 미스터 마켓이 제시하는 가격은 자산의 진정한 가치도 아닐 뿐만 아니라 보유를 마치기 전(매도로 인한 현금흐름이 발생하기 전)까지는 아무런 의미가 없는 자산가격의 증감일 뿐이다.
예를 들어 코로나 시국에 신문기사에 ‘주가가 하락해서 재벌들의 주식 자산이 얼마나 급감했는지’가 나오기도 했지만, 그것이 그들에게 무슨 의미가 있을까?
자산의 증가와 투자수익은 엄연히 다른 것이다. 투자수익률은 현금흐름으로 계산되어야 하고, 그 계산법은 시간을 고려한 내부수익률(IRR)이 되어야 한다.
가치를 측정하는 것도 일단은 현금흐름으로 측정해 볼 수 있다. 이렇게 애매하게 표현하는 이유는 정확한 가치를 측정하는 것이 불가능하기 때문이다. 하지만 투자자라면 가치를 측정하고 예측해야만 한다. 그리고 그 방법 중 거의 유일하게 합리적인 것은 워런 버핏이 말했듯이, 미래의 현금흐름을 모두 현재가치로 환산하는 것이다. 따라서 우리는 다시 현금흐름에 집중해야 한다. 그리고 그것을 바탕으로 계산된 가치에 집중해야 한다.
