국내 부동산 PF, 금융위기 지나도 구조적 한계 여전
위기설 찾기 힘든 제1금융권·대형 건설사…학습효과 따라 위기 양극화
태영건설이 지난해 말 주채권은행인 산업은행에 워크아웃(기업개선작업)을 신청하면서 새해부터 긴장감이 돌고 있다. 우려했던 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 부실이 현실화되고 있기 때문이다.
2007년 미국발 금융위기 여파로 국내 부동산 시장이 흔들렸던 것을 연상시킨다는 사람들도 있다. 당시 여파는 2013년까지 이어질 정도로 파급력이 컸다. 당시에는 PF 위기가 본격화하며 2~3년에 걸쳐 유명 건설사들이 줄줄이 워크아웃에 들어가 업계에 충격을 줬다. 시공능력 100위권은 물론 우량 건설사로 여겨지던 20위권 건설사들도 여기 포함됐다. 굴지의 재벌그룹 계열사였던 두산건설, 금호건설(옛 금호산업)도 흔들릴 정도였다.
건설이 무너지자 2011년에는 저축은행 사태가 이어졌다. 국내 저축은행은 2003년부터 본래 설립목적인 서민금융 외에 부동산 PF대출을 취급하기 시작했으며, 부동산 경기가 정점이던 2005년부터 2007년까지 집중적으로 부동산개발사업 투자를 진행했다. 그러다 건설·부동산 시장이 무너지면서 결국 저축은행까지 부실채권을 떠안게 됐다.
이 사태는 단순히 부실화한 부동산 사업에 직접 엮인 건설사, 금융기관뿐 아니라 내수 전반에 영향을 끼쳤다. 건설사는 물론 협력사까지 경영난을 겪었고 기술직과 현장 근로자들 임금도 체납됐다. 부산저축은행, 제일저축은행 등 7개 저축은행이 영업정지 처분을 받으면서 일부 예금자들이 원금 손실을 입기도 했다.
이때를 계기로 부동산 PF대출에 대한 위험성을 실감한 대형 금융기관과 건설사들은 상당 부분 대비를 마쳤다는 평가다. 금융권에 따르면 이미 태영건설이 보증한 PF대출 역시 전수조사가 끝난 상태로 정부와 채권단이 ‘핸들링’ 가능한 수준이라는 이야기가 나온다. 3일 산업은행 본사에서 열린 채권단 설명회를 통해 드러난 태영건설 보증채무는 총 9조5000억원 규모로 태영건설은 이 중 26.6%인 2조5000억원가량이 우발채무라는 입장이다.
그러나 PF대출 부실화의 근원인 국내 부동산 개발사업 구조 자체는 10년이 지난 현재까지 문제가 많다는 지적이 제기된다. 시행주체의 자금력이 취약하고 사업 초기부터 온전히 부채에 의존하는 탓에 프로젝트가 유동성 문제에 빠지기 쉽다. 게다가 ‘심리’가 주도하는 건설·부동산 시장 특성상 한 군데 프로젝트의 위기가 업계 전반으로 번지게 된다. 특히 취약한 중견 건설사와 제2금융권, 증권사를 시작으로 위기가 한층 가시화할 수 있다는 우려가 팽배한 상태다.이복현 금융감독원장은 “부실기업에 대해 자기책임 원칙을 엄격 적용하겠다”며 구조조정 의지를 연일 강조하고 있는 한편, 금감원을 비롯한 F4(기획재정부·금융위원회·금융감독원·한국은행)는 태영발(發) 위기설이 시장 전체로 번지는 것을 차단하겠다는 입장이다.
포괄적인 의미에서 PF사업이란 금융기관 등에서 자금을 조달해 진행하는 건설·부동산 사업 전반을 뜻한다. 관급공사라 불리는 토목 등 공공사업과 재건축·재개발을 비롯한 도시정비사업도 여기 포함된다. 그러나 관급공사와 도시정비사업 대부분은 사업 안정성 측면에서 이번 위기설의 주인공이 아니다.
현재 문제시되는 우발채무 상당수는 부동산 개발업체가 토지매입부터 설계와 인허가, 분양, 시공부터 사후관리까지 모든 부동산 개발사업을 책임지는 일명 ‘시행사업’에서 발생한다. 이는 부실화하기 쉬운 국내 시행사업의 자금조달 구조에서 비롯한다.
국내 시행사업 진행 과정은 자본시장과 부동산금융이 더 체계화된 선진국과 크게 두 가지 차이점을 보인다. 우선 사업 초기 토지매입 단계에서부터 매입 자금 대부분을 빚을 내 충당하는 경우가 일반적이다. 시장 진입장벽이 높지 않고 시행사 자체 자금력이 부족하기 때문이다. 현재 부동산개발업법상으로는 자본금 3억원 이상(주식회사 기준), 부동산 개발전문인력(변호사·법무사·공인회계사·세무사·감정평가사·공인중개사·건축사 등) 2명 등 자격이 충족되면 광역지자체에 부동산개발업자로 등록할 수 있다.
토지매입을 위해 토지매매 계약 상태에서 빌리는 본PF 전 단계 대출이 브리지론(Bridge Loan)이다. 착공 및 분양에 앞서 일으키는 본 PF대출에 비해 이 브리지론을 빌릴 당시에는 사업성이 더 불투명하기 때문에 금리가 사채이자 수준으로 높다. 금리인상 이후 본PF 금리가 최저 8~10%, 브리지론 금리는 30%까지 올랐다는 말도 나왔다. 심지어 토지매입비가 높은 일부 사업장에선 브리지론을 일으키기도 전에 토지계약금까지 외부에서 조달하기도 한다.이로 인해 2021년 부동산 경기가 정점일 당시 고가에 토지를 매입한 시행사업 상당수가 불과 1년여 만에 닥친 고금리 시대에 유동성 위기를 버텨야 한다. 태영건설 우발채무의 절반가량인 약 1조2000억원이 브리지론 보증에 의한 것이다. 금리인상으로 부동산 경기 역시 차갑게 식으며 미분양 가능성까지 높아졌다. 금융위기 직후와 비슷한 양상이다.
특히 부동산 활황기 주택시장 규제로 인해 흥했던 오피스텔과 생활형숙박시설(레지던스), 지식산업센터 등 비주택 사업의 미분양 리스크는 더 커졌다. 애초에 수요자들이 실거주보다는 저금리 시대에 높은 대출상한과 웃돈(분양권 프리미엄)을 노리고 시장에 진입했기 때문이다.
이 부분에서 민간 개발사업 중 도시정비사업과 시행사업의 특성이 갈린다. 도시정비사업은 조합원들이 보유한 토지로 조합이 시행을 맡아 토지매입 비용이 없거나 적고, 토지를 담보로 이주비 등 사업비 대출을 받는 것도 가능하다. 또 조합원 분양분이 있어 전체 세대를 분양할 필요가 없다. 2022년 발생한 둔촌주공 재건축 현장 공사중단 사태로 조합의 미숙한 사업운영, 공사비 갈등으로 인한 정비사업의 리스크가 알려졌지만 여전히 시행사업보다 위험성이 낮다는 것이 중론이다.
건설사 신용보강 없이는 자금조달 안 돼
또 하나는 건설사가 신용공여자 역할을 한다는 점이다. 국내 시행사업에서 시공사는 도급계약을 통해 공사를 맡는 데 그치지 않고 책임준공확약을 하며 경우에 따라서는 연대보증, 자금보충 등을 통해 신용을 보강하기도 한다. 책임준공확약을 한 시공사는 천재지변이 없는 한 도급계약에 명시된 기한 내 준공해야 한다. 자금보충은 차주인 시행사가 채무를 상환하지 않으면 상환자금을 대여하는 특약이다.
즉 PF사업이 잘못되면 건설사는 공사비를 떼이는 데 그치지 않고 시행사 빚까지 책임져야 한다. 지난해 강남의 한 고급 오피스텔 프로젝트가 연기되며 브리지론이 본PF로 전환되지 못하고 기한이익상실(EOD)에 처하자 일부 관계자는 “시공사를 못 구해서 본PF를 일으키는 데 실패했다”고 지적하기도 했다.
이에 대해 건설업계는 오랫동안 불만을 토로해왔다. 프로젝트 사업성을 토대로 투자를 한다는 ‘프로젝트 파이낸싱’의 본래 취지와 달리 국내에선 채권기관이 건설사 보증을 통해 투자위험을 회피한다는 것이다. 최근 ‘증권가 짜라시’로 인해 일부 건설사 또는 프로젝트에 대한 위기설이 번지면서 사업성이 좋은 프로젝트에 대해서도 금융기관과 증권사들이 건설사에 불리한 조건으로 대출만기를 연장하거나 추가적인 신용보강을 요구한다는 볼멘소리도 나왔다.
정원주 대한주택건설협회 회장이 신년사를 통해 “PF 시 건설사 연대보증 등 엄격한 조건부여 개선 및 PF보증 취급 은행 확대가 필요하다”고 강조한 것도 이 때문이다.
금융권에선 ‘모험자본’에 가까운 국내 PF사업 특성을 지적하고 있다. 미국에선 시행주체의 모기업의 신용이나 매입된 토지를 담보로 건설자금을 대출하고 금융기관이 보증하기도 한다. 국내 시행사업은 선분양 방식으로 수분양자에게서 계약금과 중도금을 받아 사업비로 활용해 대주단이 토지 및 건물을 온전히 담보로 잡기도 어렵다.
이보미 한국금융연구원 연구위원은 “우리나라 본PF의 대주단은 토지비용 상환, 수분양자 자금의 사업비 사용 등으로 토지 및 건물에 대한 온전한 담보권 확보가 어렵기 때문에 신용보강을 더욱 요구하게 된다”고 분석했다.
유동성 위기, 중견 건설·증권사에 집중되나
건설사의 직접적인 신용보강이 금융위기 이후로 줄었다고는 하나 이 같은 문제는 현재진행형이다. 특히 중견 건설사들이 수주실적을 내기 위해 불리한 조건을 받아들인 사례가 많다. 대형 건설사가 수익성이 보장된 핵심지역 도시정비사업과 수도권 주택사업 등을 ‘싹쓸이’했기 때문이다.
금융위기 이후 유가가 하락하면서 해외사업과 플랜트 수익성이 악화한 가운데 대형 건설사들은 마침 상승기에 접어든 국내 주택사업에 눈을 돌렸다. 금융위기 이후 주택도시보증공사(HUG)나 주택금융공사 등이 공적 보증을 제공했다. 해외사업 비중이 높던 현대건설, 대우건설, GS건설, DL이앤씨 등 톱티어(Top-tier)급 건설사들은 자사의 브랜드 가치를 바탕으로 수주를 늘려갔다. 그 덕에 중동 플랜트 사업 등에서 발생한 손실을 빠르게 만회할 수 있었다.
이 같은 주택·건설사업은 일반적으로 토목·플랜트와 달리 높은 기술력이 필요 없어 진입장벽이 낮다. 게다가 이어진 저금리 환경에서 수익성 또한 높아지면서 태영건설을 비롯한 중견 건설사들이 관련 사업을 급속히 확대하기 시작했다.
브랜드와 신용등급 측면에서 대형 건설사에 밀린 중견 건설사들은 입지가 다소 떨어지는 지방 주택사업이나 비(非)주택사업을 수주해야 했다. 이들 사업은 대출금리는 물론 신용보강 측면에서 불리한 것이 특징이다. 이에 대해 한 건설업계 관계자는 “시행사업 노하우가 없는 중견 건설사들이 관련 사업을 확대하면서 경력직을 많이 채용했는데 이들 인력이 제대로 관리가 안 된 것 같다”며 “일단 수주실적을 올리는 데만 집중하면서 생긴 결과”라고 설명했다.
PF 대주들 역시 비슷한 문제에 직면해 있다. 신용보강을 제공한 건설사들이 채무를 상환하지 못하면 채권단 역시 손실을 보면서 부실화하는 것이 수순이다. 시중은행은 전체 규모 대비 PF대출 규모가 미미한 데다 금융위기 ‘학습효과’에 따라 지방은행 역시 그간 리스크 관리에 힘쓴 것으로 알려졌다.
금융권 관계자는 “금융당국에서 태영건설 PF 채권에 대한 전수조사를 마쳤고 은행들은 해당 채권 7000억원에 대해 대손 처리를 마쳤다”며 “금융권 전체에 대한 위기로 번지기는 어려울 것”이라고 전망했다.
다만 PF시장 후발주자인 증권사와 ‘큰손’ 새마을금고 등 삼호금융, 캐피탈사 등에 대해선 여전히 위기설이 돌고 있다. 이들 비은행권 기관들은 은행보다 안정성이 떨어지지만 유동성 잔치가 벌어졌던 코로나19 기간 동안 부동산업과 건설업 대출액이 급격하게 증가했다.
특히 증권사는 PF 수혜를 받은 대표기관으로 유명했다. 은행 등 금융기관과 마찬가지로 PF대출을 제공하며 수익을 얻었을 뿐 아니라 PF 주관사로서 수수료도 챙겼기 때문이다. PF 주관사란 담보권과 상환 우선순위에 따라 선순위부터 PF대출을 제공하는 대주단을 구성하는 곳이다. 이렇게 대출을 주선하는 과정에서 주관사 역시 대주단에 채무인수 약정을 제공하는 등 역시 지급보증을 하게 된다.
게다가 이들 증권사는 금융기관보다 후순위 채권자로 들어가거나 위험성이 높은 사업지에 진입했다. 따라서 증권사의 PF대출 연체율은 지난해 6월 기준 17%로 금융기관 대비 높은 상황이다. 한국은행에 따르면 증권사가 신용공여를 한 자산유동화기업어음(ABCP) 규모는 지난해 3분기 기준 21조7000억원에 달한다.
증권업계는 이미 2022년부터 관련 부서 구조조정을 실시했으며, 같은 해 11월에는 금융당국과 종합금융투자사들이 ‘제2채권시장안정펀드’를 조성해 위험도가 높은 중소 증권사가 보유한 PF 자산유동화기업어음(ABCP)을 매입하기 시작했다. 첫 집행 당시 대상에 포함된 7개 증권사 중 5개사가 총 2938억원 규모 ABCP 매입을 신청했다.
ABCP는 이미 실행된 브리지론을 바탕으로 시행주체가 설립한 특수목적법인(SPC)이 발행하는 유동화증권의 한 종류다. 만기가 1년 미만으로 짧아 투자자들이 선호하나 그만큼 채무불이행 위험 또한 커진다.
새마을금고, 신협 등 상호금융기관들은 중앙회뿐 아니라 단위 지점에서도 PF대출을 진행했다. 일부 시행사업 채권자 명단을 보면 단위 조합 수십 군데가 줄 지어 있는 사례도 있다. 지난해 새마을금고 사태 때도 이들 단위 새마을금고의 부실화 문제가 제기됐다.
이창용 한국은행 총재는 신년사를 통해 “국내에서도 부동산 PF를 중심으로 일부 위험 신호가 감지되는 만큼 경제의 약한 고리를 중심으로 신용위험이 확대되지 않도록 각별히 주의해야 한다”고 밝혔다.
책임 있는 자구안 가능할까
정부와 금융당국은 이번 태영건설 사태가 번지지 않도록 하겠다는 방침이다. 이미 시장불안이 커지고 있는 가운데 몇 군데 중견 건설사가 태영건설 다음으로 위기설에 오르내리고 있기 때문이다.
금융당국은 태영건설 워크아웃 신청 직후 시장불안 잠재우기에 나섰다. 정부·금감원·산업은행 등 관계기관은 “금융시장 및 건설업 전반으로 전이될 가능성은 제한적이나 시장불안 심리 확산 방지를 위해 금융시장 안정 조치 확대 및 건설투자 활성화 방안을 마련할 것”이라고 밝혔다.
당국은 우선 부동산 PF 연착륙을 위해 정상사업장에 대해서는 HUG와 주택금융공사가 25조원 규모의 ‘PF사업자보증’을 공급하는 한편, 부실우려사업장에 대해선 PF대주단 협약에 따라 정상화·재구조화에 나선다. 비아파트 사업장에 대해서도 건설공제조합 보증을 제공한다. 금감원은 금융권에 태영건설 협력사에 대한 지원을 당부하기도 했다.
그러나 워크아웃 과정이 채 진행되기도 전에 상황은 엉키고 있다. 성실한 자구안 마련을 전제로 태영건설의 워크아웃 신청을 받았으나, 그룹 차원에서의 자구 노력이 기대에 미치지 못하고 있다. 3일 태영건설이 밝힌 자구안에는 핵심 계열사인 SBS 지분 매각이나 오너가 사재출연 방안이 담기지 않았다. 윤세영 창업 회장이 직접 현장을 찾아 “사력을 다하겠다”고 호소한 데 비하면 ‘알맹이’가 없는 셈이다.
심지어 전날에는 태영건설 지원에 쓰인다고 공시된 태영인더스트리 매각자금이 불과 400억원만 태영건설에 지원된 사실이 알려지기도 했다. 이는 주채권은행인 산업은행과 진행한 워크아웃 관련 협의 사항을 이행하지 않은 것이다.
태영건설은 외상매출채권을 상환하지 않아 해당 채권을 담보로 대출을 받은 협력, 납품업체들이 유동성 위기에 빠지며 ‘책임론’에 휩싸이기도 했다. 채권단 분위기가 싸늘해지며 일각에선 워크아웃 무산 가능성을 제기하기도 한다. 첫 타자인 태영건설이 ‘도덕적 해이’ 논란을 낳으면서 다른 건설사에도 부정적 영향을 끼칠 가능성 또한 커졌다.
강석훈 산업은행 회장은 “태영건설 상황은 기본적으로 태영건설 및 대주주의 잘못된 경영 판단에서 비롯됐다”며 직격탄을 날렸다. 강 회장은 “태영 측은 아쉽게도 채권단 설명회에서 구체적인 자구 계획안을 제시하지 않고 단지 열심히 하겠으니 도와달라는 취지로만 얘기했다”며 “구체적인 자구안이 없는 워크아웃 계획안은 채권단의 75% 동의를 받기 쉽지 않을 것”이라고 강조했다.
