기준금리 인상으로 대출이자도 올라가고 경기 회복 회복세가 보이지 않으니 임대료 또한 회복이 안되고 있는 상황입니다. 그렇다보니 임대수익으로 대출이자는 감당이 안 되고, 여러가지 복합적인 부분들로 상가투자가 어려워 졌다고 말을 많이 합니다.
1. 입지 판단
입지는 가격에 반영이 됩니다.
입지를 판단하기 위해서는 그 지역의 일자리 분포, 교통의 편의성, 학군, 편의시설, 환경 등을 살피며 나름의 기준을 가지고 상급지, 중급지, 하급지로 나누게 됩니다. 그 기준이라는 것이 사람마다 모두 다르기 때문에 본인이 입지를 나눈다 하더라도 본인을 믿을 수 없는 경우가 다반사입니다.
입지는 가격이라는 명제를 뒷받침해 주는 흥미로운 예가 있습니다.
서울 교통공사에서 진행하는 역명 유상 판매라는 것인데, 기존 지하철역 이름에 '부 역명'을 추가하는 것으로 을지로 3가(신한카드), 신용산(아모레퍼시픽)등과 같이 부역명을 돈을 주고 사는 것을 말합니다. 당연히 좋은(?) 역의 부역명은 가격이 올라가겠지요?
2022년 1월 기준 역명 병기 계약 금액 상위 10위까지를 살펴보면 위의 이미지와 같습니다. 사람들이 많이 이용하는 역일수록 금액이 높아지는 것을 볼 수 있는데요. 지금까지 가장 비싼 역은 을지로3가역이네요.
하지만 서울교통공사에서 이번에 진행하는 역명 병기 사업에는 전국 지하철역 수송 인원 1위를 기록하고 있는 강남역이 처음으로 포함되어 관심을 끌고 있습니다. 누가 뭐라 해도 최고의 입지인 곳이지요.
게다가 말로만 들어도 좋은 역인 여의도역, 고속터미널역 그리고 홍대입구역 등이 포함되어 있다고 하네요. 과연 이곳들은 얼마에 낙찰을 받게 될까요?
얼마에 낙찰을 받게 될 것인지는 결과가 나오면 알 수 있겠습니다만 지금 알 수 있는 것은 입찰 기초금액이지요. 3년 기준 강남역이 최소 8억 7598만 원으로 가장 높고 시청역이 7억 638만 원, 건대입구역이 6억 4929만 원, 선릉역이 5억 8248만 원이라고 합니다. 결과가 나와봐야 하겠지만 모두 지금까지의 최고 금액인 을지로3가역을 능가할 수 있겠네요.
이것만 보아도 현재 어디가 가장 좋은 입지인지 알 수 있겠죠?
부동산 투자의 첫걸음은 현재의 입지를 파악하는 것이 되겠습니다. (현재)
그리고 현재 그러한 가격이 왜 형성되었는지 이유를 찾고... (과거)
향후 변화될 것(호재)들을 파악하고... (미래)
가격의 흐름을 상상하는 것으로 공부가 마무리되겠네요.
2. 기본적인 정확한 시세파악
많은 사람들이 상가투자를 하려고 임장을 하며 중개사에게 시세를 문의하곤 합니다. 중개사를 방문해서 시세파악 하는 것이 잘못된 것은 아닙니다. 단지 방법적인 것이 잘못알고 있기 때문에 그 상가의 가치를 알 수 없는 것입니다.
대부분은 중개사를 방문해서 물어볼 때 이렇게 이야기 합니다.
“사장님(실장님) 여기 상가 매매 얼마에요?”
“사장님(실장님) 여기 임대 시세 얼마에요? “임대 얼마에 맞출 수 있어요?”
그러면 중개사의 답변은 간단하게 돌아옵니다.
“평당 얼마정도 보면 됩니다.”
“여기는 시세가 따로 없어서 부르기 나름입니다.”
“네이버에 올라와 있는 가격이 시세입니다.”
보통 이런 방법으로 중개소 방문해서 시세파악하고 왔다고 이야기하고 보고서에도 자랑스럽게 이런 이렇게 알아온 금액을 적어놓습니다.
또 어떤 사람은 중개사 말만 듣고 네이버에 올라와있는 매물을 시세조사라고 그 내용을 보고서에 작성 해놓고 시세 조사했다고 말하고 있습니다.
지금 현재 시세를 물어보고 조사하는 것이 잘못됐다고만 말할 수 없습니다. 현재 시세는 당연히 중요하고 꼭 알아야할 부분 입니다.
하지만 그보다 더 중요한 것은 과거부터 현재까지 시세입니다.
기본적인 시세조사를 하려면 중개사뿐 아니라 현장 임차인을 만나 시세파악을 해야 합니다.
중개사에게도 문의 할 때 위에서처럼 이야기 하는 것이 아니라
“코로나 이전 과거 활성화됐을 때 얼마에 매매가 가능했는지?”
“또 현재 어느 정도의 매물이 나와 있고 어느 정도에 거래가 되고 있는지?”
“거래가 되고 있다면 얼마나 빠르게 거래는 되는지?“
“임대도 과거와 현재의 시세차이가 얼마나 보이고 있는지?”
“얼마나 찾는 임대수요가 있는지? “과거와 현재 수익률은 어느 정도 차이를 보이고 있는지?”
과거시세부터 현재시세까지 디데일 하게 문의해야합니다.
이런 시세를 알아볼 때는 기본적으로 내 기준을 갖고 있어야하며, 기준층의 기준 평형을 중심으로 조사해야합니다.그냥 문의하면 정확한 시세파악이 어렵습니다. 내가 접근하려는 상가의 층, 평형을 기준으로 자세하게 문의해야합니다.
임차인 탐문조사도 무작정 찾아가서 물어보는 것이 아닙니다. 업종별로 브레이크타임이 언제인지 파악하고 그때 조심스럽게 문의해야합니다.
“여기서 언제부터 영업을 했는지?”
“영업(장사)은 잘 되고 있는지?”
“임대료는 얼마나 내고, 매출대비 부담스럽지는 않은지?”
임차인들에게 이런 걸 물어보면 대부분 잘 알려주지 않습니다. 여기에 임대를 구해볼까하고 시장조사차원으로 물어본다고 말하거나 여기 상가를 매입하려는데 임대가 어떤 업종이 입점하는 좋을지 찾아보며 조사 중이라고 솔직하게 말하고 물어보는 것도 좋은 방법입니다.
임차인은 중개사보다 민감하기 때문에 무턱대고 물어보면 알려주지 않습니다. 임차인 탐문조사는 내가 얼마나 많은 임차인을 만나봤고, 내가 업종별로 특성을 얼마나 알고 있는지에 따라 방법은 다양하게 물어볼 수 있습니다. 하지만 대부분 임차인 탐문조사를 겁내하고 물어볼 생각을 하지 않습니다.
이렇게 중개사, 임차인 탐문조사를 하지 않고, 정확한 시세가 파악되지 않는다면 여러 전략이 나올 수 없습니다. 또 층별, 면적별, 상권별 시세파악이 되지 않고는 전략은 나올 수 없습니다.
지금 얼마의 임대/매매시세를 보이니까 2년 후, 4년 후, 얼마의 임대를 받아 임대수익률을 올리고 얼마에 매도하겠다. 이건 전략이 아닙니다. 그냥 본인의 희망사항인 것입니다.
3. 시장 변화와 공실의 변화파악
내가 접근하려는 시장을 알고 접근하는 것과 모르고 접근하는 것은 전략을 세우는데 큰 차이를 보이게 됩니다.
위 첫 번째 조사했던 시세를 조사하다보면
“현재 시장이 얼마나 좋은 시장인지?”
“아니면 반대로 얼마나 안 좋은 시장인지?”
충분히 시세만으로도 알 수 있습니다.
그래도 더 자세하게 현 시장의 분위기를 알기위해서는 임차인들의 매출 변화를 통해 가장 정확히 현 시장의 상황을 알 수 있고, 이런 임차인들이 얼마나 영업기간을 보이는지에 따라 공실률의 변화도 파악할 수 있는 방법이라 할 수 있습니다.
임차인의 매출도 직접 탐문조사를 통해 알아보는 것이 가장 정확하겠지만 이런 부분이 쉬운 일은 아니기 때문에 소상공인마당과 같은 사이트를 통해 조사해보고 과거와 현재의 평균 매출이 어느 정도 차이를 보이는지 알 수 있습니다.
하지만 이런 사이트는 각 매장별(브랜드별) 매출이 아닌 그 업종의 평균매출이기 때문에 참고용으로 사용하는 것이 좋습니다. 너무 사이트에 나와 있는 매출을 믿고 접근해서 전략을 세우게 되면 내가 생각하지 못한 리스크가 동반될 수 있습니다.
또 임차인이나 중개사를 방문해서 탐문조사를 할 때
“현재 이 상권의 공실이 얼마나 줄어들고 있는지?”
“아니면 오히려 늘어나는 모습을 보기고 있는지?”
“임차인의 영업기간은 어느 정도 기간 동안 영업을 유지하고 있는지?”
공실의 변화를 꼭 알아야 전략(접근/출구)을 세우는데 조금 더 타이밍을 잡기 좋습니다.
임차인의 영업기간은 주변 상권의 형성이 얼마나 빠르게 회복을 보이는지와 얼마나 빠르게 상권이 형성되는지를 파악하고 판단하는 좋은 수단입니다. 이런 현재 시장분위기와 공실률에 따라 접근하는 타이밍이 달라지며 또 매도하는 타이밍도 달라질 수 있게 됩니다.
보통 10%미만의 공실률을 보일 때가 가장 접근하는 좋은 타이밍이라 이야기합니다. 이때를 가장 적기라 말하는 이유는 공실이 줄어들면서 안정상권의 모습을 보이고, 임대료 인상도 꾸준히 이어지고 있는 모습을 보이는 상권이라 할 수 있습니다.
지금 시장같이 기준금리가 인상되는 모습을 보이고, 임대료가 낮은 상권들은 코로나로 인한 공실도 아직 해소되지 않아 많이 남아있고, 임대료도 그동안 많이 낮아진 상태로 오랫동안 유지됐기 때문에 이런 시장(상권)의 변화와 공실률의 변화를 꼭 확인해야합니다.
4. 업종의 변화
기본적인 조사를 통해 전략을 세우는 기본적인 마지막은 업종입니다. 코로나 이전과 이후에 업종의 형태가 급 변화되면서 기존 업종이 폐업하고 새로운 업종의 형태를 보이는 모습을 보이고 있습니다.
모두가 코로나를 겪어 보며 알겠지만 비대면 업종의 형태를 보이는 업종이 늘어나고 배달위주의 업종이 늘어난 모습을 볼 수 있습니다. 하지만 이런 업종이 꼭 유망 업종이라고 할 수는 없습니다. 이런 것을 알 수 있는 가장 큰 이유는 최근 주변에서 쉽게 찾아볼 수 있습니다.
위드코로나로 영업제한과 인원제한이 풀리면서 예전 중심상권을 중심으로 빠르게 상권이 회복되는 모습을 볼 수 있습니다. 한번이라도 위드코로나가 시작되면서 예전 상권을 나가봤다면 충분히 이해하고 공감할 수 있다 할 것입니다.
여기서 우리는 상권이 활성화되고 있는 보습이나 회복되는 모습을 보는 것이 아닙니다. 물론 이런 모습을 보는 것도 중요하지만 이런 모습은 위 두 번째 시장의 변화에서 보고, 중요한 것은 업종이 코로나 이전과 이후에 얼마나 어떻게 바뀌었는지를 봐야합니다.
“코로나 이전의 업종이 얼마나 남아있는지?”
“코로나 이전 업종들은 영업(수요의 변화/매출)이 잘 되고 있는지?”
“코로나 이후 어떤 업종이 새로(신생업종/유행 업종) 입점했는지?”
“새로 입점 된 업종으로 수요의 변화는 있는지?”
항상 상가투자를 할 때 업종이 중요하다고 이야기 하고 있습니다. 그만큼 업종에 따라 상권이 달라지고 수요의 유동선도 달라지게 됩니다.
이런 상권의 변화에 따라 내 상가의 가치도 달라집니다. 이런 업종의 변화는 유행하는 업종에 따라 수요의 유동선이 많이 달라집니다.
유행하는 업종이 어느 상권에 많이 입점 되어 있고, 또 이런 업종이 얼마기간동안 유지되는지 유지기간을 조사해서내가 접근하는 상권 내 상가에 얼마나 입점하고 있고 또 언제 입점했는지 알고 접근해야합니다.
“그래야 내가 전략을 세울 때 공실을 접근할지?”
“아니면 기존 업종이 있는 상태로 접근할지?”
“기존임차인을 내보내고 새로 임차를 맞추는데 지장이 있는지?”
“기존임차인이 안 나가면 내보낼 수 있는 시기는 언제인지?”
“또 그 시기에 임대료인상은 신규 임차인에게 받는 것과 얼마나 내 수익률의 차이가 나는지?”
내 상가에 어떤 업종, 어떤 임차인과 계약해서 그 임차인이 얼마나 영업력을 갖고 권리금은 또 얼마나 받을 수 있는지에 따라 상권의 변화가 달라지고 내 수익률에도 영향을 주고 달라지는 것입니다.
결론을 내려 전략의 예를 들어보면 위와 같이 정확히 탐문조사를 통해 과거부터 현재까지 시세조사를 하고 현재 시장상황이 이러해서 과거와 평단가의 차이가 현재 어느 정도까지 차이가 나고, (회복세를 보이는지? 하락세가 유지되고 있는지?)
주변 개발 호재들이 있다면 그 호재가 내 상가에 영향을 주는 시점이 어느 정도 되고, 현 시장이 회복세를 보인다면 임대시세의 회복은 더디고, 매매시세는 빠르게 상승하고 있는 모습을 보이고 있기 때문에 매도타이밍을 호재의 영향을 받을 수 있는 시점에 타이밍을 잡고, 현 임대료(시세)가 얼마이니 상한선인 5%를 감안하고, 현 임차인의 영업력과 업종을 감안하여 임대시장의 회복세에 따라 공실이 해소되는 모습도 어떻게 나타나기 때문에(좋게 나타나는지? 나쁘게 나타나는지?)
주변 공실률이 10%미만으로 보이는 시점에 맞춰가며 어느 시점까지 어떤 방법으로 임대료를 인상하여 어느 정도의 수익률이 됐을 때(내 희망 수익률) 내가 목표로 하는 매도가격(구체적이고 시세가 반영된 가격)으로 가능한지 모니터링을 통해 매도타이밍을 잡아가는 것을 목표로 접근한다.
만약 목표한 시점에 매도가 안 될시 언제까지 추가보유하며 임대수익을 가져가며, 수익률을 지금보다 높이거나 유지하며 2차 매도타이밍은 어느 시점으로 잡는 것을 목표로 하고 2차 매도타이밍에는 1차 매도타이밍 이후부터 현재까지 임대수익을 감안하여 내 희망 매매가격을 일부 조정하고 매도가격을 하향조정하여 매도하는 것을 목표로 한다.
이렇게 구체적인 목표를 갖고 전략을 세워야 실패하지 않는 투자를 하는 것입니다.
전략은 누가 알려준다고 나오는 것이 아닙니다. 내가 얼마나 관심 갖고 조사 했는지 와 기본 경험이 바탕이 돼서 세우는 것입니다. 또 전략은 항상 같은 전략이 나올 수 없는 것도 위와 같은 내용들 때문입니다.
참고 : 북극성주의 투자의 맥
