2023년 2월 28일부터 전국의 다주택자도 무순위 청약을 할 수 있게 되었습니다. 청약 주택 지역에 거주하는 무주택자만 참여할 수 있던 기존 규정이 폐지되었기 때문입니다. 이에 미계약 물량이 넘쳤던 청약 시장에 새로운 바람이 불 것으로 보입니다.
무순위 청약 자격 요건 폐지
2023년 1월, 전국 미분양 주택이 7만 5천 가구를 돌파하며 10년 만에 최대치를 기록했습니다. 고금리로 인해 이자 부담이 커지며 공급 대비 수요가 크게 떨어진 탓입니다. 주택 시장 침체기가 계속 이어지자 정부는 무순위 청약 자격 요건을 폐지하기에 나섰습니다.
무순위 청약이란 1, 2순위 본청약을 마친 뒤 당첨 포기, 계약 취소 등으로 발생한 미계약 물량의 청약 신청을 받는 것을 말합니다. 기존에는 해당 청약 지역에 거주하고 가구원 모두가 무주택자라는 요건을 충족해야 신청할 수 있었는데, 이번 규제 완화로 다른 지역에 살고 있거나 이미 주택을 소유하고 있더라도 무순위 청약을 할 수 있게 되었습니다.
미계약 물량을 해소하지 못하고 고전하고 있던 건설사들은 이번 규제 완화 혜택을 통해 반전을 꾀하고 있습니다. 실제 규제 완화 이후 미계약으로 어려움을 겪던 아파트 단지들이 무순위 청약을 통해 완판을 하는 사례가 잇따라 나오고 있습니다.
청약 경쟁률 회복 중
정부의 적극적인 부동산 규제 완화로 주택 매매 시장과 분양 시장이 활기를 되찾고 있습니다. 분양 평가 전문 기업 R 사의 분석에 따르면 2023년 2월 소유권이전 등기 건수는 총 3만 6,859건으로 전월 대비 15.7% 증가했습니다. 매매시장의 매수세 역시 회복세에 접어들었습니다. 한국부동산원이 발표한 2023년 3월 3주 차 전국 아파트 매수심리지수는 76.3으로 1월 1주 차 대비 5.1p 상승했습니다.
청약 수요가 다시 활기를 띠며 그간 가라앉았던 청약 경쟁률이 다시금 두 자릿수에 접어들며 분위기가 반전되고 있습니다. 한국부동산원 청약홈에 따르면 2023년 3월 17일 전국 청약 평균 경쟁률은 6.1대 1로 전월 대비 상승했습니다. 특히 서울 평균 경쟁률은 57대 1을 기록하며 2021년 4분기 이후 최고치를 기록했습니다.
다주택자 대출 규제 완화
정부는 다주택자 관련 다른 규제들도 대폭 완화하고 있습니다. 먼저 2023년 3월 2일부로 다주택자도 규제지역 내 주택담보대출을 받을 수 있게 되었습니다. 기존에 주택담보대출을 받을 수 없던 규제지역에서는 집값의 30%까지, 그 외 비규제 지역에서는 60%까지 대출을 받을 수 있습니다. 주택 임대사업자 또는 매매사업자 역시 같은 기준을 적용하여 새롭게 주택담보대출 취급이 허용됩니다.
임차보증금 반환 목적의 주택담보대출을 받을 때 적용되던 각종 제한은 모두 폐지됩니다. 규제지역 내 9억원 초과 주택에 대한 전입 의무, 2주택 보유 세대의 규제지역 소재 담보대출 취급 시 다른 보유주택 처분 의무 등 모든 제한이 폐지되고, LTV, DSR 범위 내 대출을 받을 수 있게 되었습니다.
생활안정자금 확보를 위한 주택담보대출 대출 한도도 대폭 늘어납니다. 기존에는 연 최대 2억원까지 제한했었다면, 이제는 한도 없이 LTV, DSR 범위 내에서 대출받을 수 있습니다. 무순위 청약 요건 폐지에 이어 정부에서 지속적인 부동산 시장 활성화 정책을 펼치고 있으므로 청약 시장의 열기도 계속 이어질 것으로 보입니다.
양극화 우려 목소리
고금리로 인해 주택 수요가 감소하며 매매가가 하락한 상황에서 규제가 완화되자 다주택자들의 부동산 투자가 늘어나고 있습니다. 일각에서는 해당 정책이 다주택자와 무주택자 간 주택 구매 양극화를 불러올 수 있다는 우려의 목소리도 나옵니다.
대법원 등기정보광장의 통계에 따르면 생애 첫 집 구매 인원은 갈수록 줄어드는 추세입니다. ‘생애 첫 부동산(집합건물) 신청 매수인’은 2022년 상반기에 3만 건 이하로 하락한 후 2022년 10월 1만 7,087건까지 감소했습니다. 2022년 12월 2만 2,839건으로 회복했으나 2023년 2월 1만 7,269건으로 다시금 2만 건 이하를 기록했습니다. 반면 다주택자 비율은 오히려 증가했습니다. 2023년 2월 ‘집합건물 다소유지수’는 2022년 5월 이후 9개월 연속 상승세를 유지 중입니다.
이러한 양극화의 원인은 지속된 고금리 기조와 다주택자 규제 완화에 있습니다. 고금리 기조로 접어들면서 자본금이 부족한 청년층의 매수가 다시 줄어들고 있는 반면, 자금력을 가진 다주택자 주택 구매가 늘어나고 있는 것입니다. 다주택자 관련 규제 완화로 다주택자의 주택 구매가 꾸준히 이어진 것도 영향을 미쳤을 것이라는 분석입니다. 이 밖에도 1주택자 청약 당첨 시 기존 주택 처분 규정이 폐지되면서 일시적 2주택자 수가 증가하는 등 향후 다주택자 비율은 더 늘어날 것으로 전망됩니다.
무주택자와 다주택자 간 주택 구매 양극화 우려에도 불구하고 미분양, 미계약 물량을 해소하기 위해 다주택자 관련 규제를 완화하고 있습니다. 다시 활기를 띠고 있는 부동산 시장의 분위기를 유지할 수 있을지, 그리고 더 나아가 궁극적으로 부동산 시장 연착륙을 이루어낼 수 있을지 귀추가 주목됩니다.
출처 : 하나은행
