지방 주택시장을 중심으로 ‘깡통전세’ 위험신호가 나타나고 있습니다. 깡통전세란 전세 가격이 매매 가격과 비슷하거나 매매 가격보다 높은 매물을 뜻합니다. 통상적으로 집주인의 주택담보대출금과 세입자의 전세보증금을 합한 금액이 집값의 80% 이상일 때를 말하는데요. 만일 집주인이 채무를 해결하지 못할 전세 보증금을 돌려받지 못하는 피해가 발생할 수 있어 주의가 필요합니다.
1, 깡통전세 위험신호
부동산 리서치 업체 부동산 R114에 따르면, 매매 및 전세 거래가 이뤄진 전국 아파트 중 약 8%(2,243건)가 깡통전세이거나 깡통전세 위험이 있는 것으로 나타났는데요. 그중에서 76.4%(1,714건)가 지방으로 나타났으며, 지역별로 살펴봤을 때 전북(21.5%), 경북(19.0%), 충북(18.1%), 전남(15.6%) 순으로 깡통전세 우려가 높은 것으로 나타났습니다.
전국 및 수도권 아파트 매매가가 9주 연속 하락세를 보이며 깡통전세에 대한 우려가 커지고 있습니다. 한국 부동산원 주간 아파트 가격 동향 자료에 따르면 2022년 5월 둘째 주부터 2022년 7월 첫째 주까지 전국(-0.01% → -0.03%), 수도권(-0.02% → -0.04%)의 아파트 매매가가 하락세를 유지하고 있는 것으로 나타났습니다. 특히 6월 둘째 주부터는 서울(-0.02% → -0.03%)과 지방(-0.01% → -0.02%) 모두 매매가 하락세를 보이며 부동산 시장에 비상이 걸렸습니다.
2022년 5월 한국부동산원 자료에 따르면 일부 지방 중소 도시에서는 아파트 매매가보다 전세가가 더 높게 나타나고 있습니다. 전남 광양(85.0%), 경북 포항(85.0%), 충북 청주 서원구(84.3%), 경기 여주(84.2%), 충남 당진(83.5%) 등 총 22개 지역의 전세가율(매매 가격 대비 전세 가격 비율)이 80% 이상으로 나타나고 있는데요. 대출 규제와 금리 상승으로 주택 매매 수요가 줄고 집값이 하락한 반면 전세 수요가 꾸준히 유지되며 전세가율이 상승한 것입니다.
특히 시세를 정확히 파악하기 어려운 신축 빌라나 전세 매물이 귀해 보증금이 비싼 오피스텔의 깡통전세 우려가 커지고 있습니다. 플랫폼 KB부동산 리브온은 2022년 6월 수도권(84.0%)과 서울(83.2%)의 오피스텔 전세가율은 2011년 1월 이래 역대 최고치를 기록했다고 밝혔습니다.
2. 활발해지는 갭투자
전국 아파트 전셋값 급등 지역을 중심으로 갭투자가 활발히 이루어지고 있는데요. 갭투자란 전세가와 매매가의 차이(Gap)가 적은 부동산을 전세로 껴서 최소의 자금으로 구매하고, 이후 되팔 때 시세차익을 남기는 투자 방식입니다. 부동산 빅데이터 업체 아실에 따르면 경남 김해시는 2022년 상반기(1월~6월) 매매거래 총 3,932건 중 12%(473건)가 갭투자로 신고됐고, 창원시 성산구 24.3%(388건), 진주시 13.1%(300건), 강원 원주시 13.2%(413건), 전북 군산시 13.7%(316건)순으로 갭투자 비율이 높게 나타났습니다.
집값이 상승하면 갭투자를 통해 차익을 얻을 수 있지만, 반대로 집값이 하락하면 전세 보증금보다 매매가가 낮아져 깡통전세가 발생할 수 있습니다. 매매가가 낮아지면서 집주인은 집을 팔아도 전세보증금을 돌려주기 어렵고, 다음 세입자를 구하지 못해 기존 세입자에게 보증금을 돌려주지 못할 가능성이 커집니다. 이때 집주인이 대출 이자를 갚지 못해 부동산이 경매로 넘어가게 되면 임차인은 보증금을 받기 어려워집니다. 업계에서는 경기 침체가 장기화되며 갭투자로 인한 깡통전세 사기가 증가할 수 있을 것으로 보고 있습니다.
3. 급증하는 전세 사기 유형
깡통전세 외에도 전세 사기 피해가 급증하고 있습니다. 주택도시보증공사(HUG)에 따르면 전세보증금 반환 보증 사고 금액은 2019년 3,442억원, 2020년 4,682억원, 2021년 5,790억원으로 매년 증가하고 있으며, 2022년에는 6,000억원을 넘어설 것으로 전망되고 있습니다.
대표적인 전세 사기 유형으로 이중계약, 불법 중개사무소 사기, 저가 매물 중복 계약이 있습니다. 이중계약은 건물 소유주에게 임대차 계약을 위임받은 관리인이 세입자와는 전세 계약을 해놓고 소유주에게는 월세 계약을 했다고 하여 전세보증금을 가로채는 것을 말합니다. 주거용 건물인 오피스텔이나 원룸 계약 시 자주 발생하는 사기 유형입니다.
불법 중개사무소 사기는 공인중개사 자격증이 없는 사람이 중개업 등록증이나 자격증을 빌려 여러 세입자와 중복 계약을 체결하고 전세 보증금을 가로채는 것이며, 저가 매물 중복 계약은 시세보다 20~30% 낮은 가격으로 여러 세입자와 전세 계약을 체결하여 전세보증금을 가로채는 경우입니다.
4. 전세 사기 예방법
깡통전세 등 전세 사기를 예방하기 위해서는 계약 전 반드시 임대 건물의 건축물대장, 등기부등본, 납세증명서 등의 서류를 확인해야 합니다. 전세보증금과 부동산을 담보로 받은 대출금(근저당)은 매매 가격의 70~80%를 넘지 않는 것이 좋습니다. 또한 집주인의 신분증과 서류의 진위를 확인해야 하며, 체납된 세금이 없는지도 확인해야 합니다. 부동산에 부과된 종부세와 재산세, 증여세, 상속세 등은 전세보증금보다 먼저 환수될 수 있기 때문입니다. 국세청 ‘미납 국세 열람제도’를 이용하면 미납된 국세가 없는지 확인할 수 있습니다.
계약하는 공인중개사 사무소의 정상 등록 여부도 확인하는 것이 좋습니다. 국가공간정보포털(www.nsdi.go.kr) 또는 경기부동산포털(https://gris.gg.go.kr)에서 확인할 수 있고 해당 시, 군 부동산 관련 부서로 전화하여 확인할 수도 있습니다.
계약한 당일에는 확정일자를 부여받고 전입신고를 꼭 해야 합니다. 그래야 대항력 있는 임차인의 요건을 갖출 수 있고, 선순위 채권자의 지위를 갖게 되어 보증금을 지킬 수 있습니다. 참고로 전세보증금이 6천만원(월세는 30만원)을 초과할 경우 주택 임대차 신고를 통해 확정일자를 부여받을 수 있습니다.
전세보증금을 지키기 위해서는 전세금 반환 보증보험에 가입하는 것이 좋습니다. 주택도시보증공사(HUG) 혹은 서울보증보험공사(SGI), 한국 주택금융공사(HF)에서 운영하고 있으며, 가입 시 집주인과 보증금 반환 문제가 있을 때 보증사로부터 전세보증금을 돌려받을 수 있습니다. 이외에도 깡통전세 여부를 확인할 수 있는 ‘깡통전세 간편검색(감정평가법인 개발)’ 서비스를 통해 추정시세 산정내역 및 전세보증금 회수 여부를 바로 확인할 수 있습니다.
계약 이후에도 등기 변경 사항을 주기적으로 확인하는 것이 좋습니다.
출처 : 하나은행
