서울 및 수도권 전역 아파트값이 점차 하락하면서 기존 주택 시장뿐 아니라 신규 분양시장도 침체가 커지는 분위기입니다. 앞으로 전국에서 집값 하락 가능성이 높은 곳은 어디일까요? 매매가 변동률, 부동산 시장심리, 미분양 물량 등 KB부동산 데이터허브를 통해 통계로 살펴봤습니다.
아파트 매매가 변동률, 지난 7월부터 마이너스로 돌아서
우선 아파트 매매가 변동률 먼저 살펴보겠습니다. KB부동산이 매월 발표하는 월간 시계열 자료에 따르면, 전국 아파트 매매가 변동률은 올 초 상승폭이 점차 줄다가 지난 7월부터 하락세로 돌아섰는데요. 10월 말 기준, 최근 4개월간 아파트 매매가 하락이 가장 두드러진 곳은 수원 영통구(-6.50%)와 대구 달서구(-5.36%), 화성시(-4.20%), 세종시(-4.20%) 순입니다.
수원시의 전통적인 ‘대장 주거지역’으로 꼽히는 영통구는 광교신도시 준신축 단지나 매탄·망포·원천·영통동 구축 위주로 매물 누적이 계속되면서 하락폭이 컸는데요. 지난 상승기 동안 가격이 급등한 것에 대한 조정 과정으로 분석됩니다.
영통구 원천동 광교중흥S클래스 전용면적 84㎡ 2층은 지난 9월 12억원에 거래됐는데요. 같은 타입 16층이 지난해 7월 17억원에 거래된 것과 비교하면 1년 2개월만에 5억원 떨어진 것입니다.
현재 지역별 아파트 시장 분위기는 KB부동산 데이터허브KB통계 기상도에서 쉽게 알아볼 수 있는데요. 10월 말 기준 아파트 매매 가격지수가 가장 낮은 곳은 세종시로 93.1을 기록하고 있습니다. 대구 역시 96.1로 두 번째로 지수가 낮고 이후 대전 96.8, 인천 98.1, 경기 98.4 순입니다. 아파트 매매 가격지수는 주택의 매매 가격을 기준 시점 대비 상대 가격으로 지수화한 수치로, 올해 1월 10일을 100.0으로 합니다.
매수우위 지수 19.2로 조사 이후 최저
그렇다면 매수세가 현저히 줄어든 지역은 어떻게 알 수 있을까요? KB부동산 데이터허브 부동산 시장심리에는 매수우위 지수가 있는데요. 이는 전국 표본 중개업소를 대상으로 한 설문조사로 집계된 통계입니다.
매수우위 지수가 100을 초과할수록 매수자가 많고, 100 미만일수록 매도자가 많음을 의미하는데, 10월 말 현재 전국 평균 매수우위지수는 19.2입니다. 2012년 11월 조사가 시작된 이래 매수우위지수가 가장 높았던 시기는 지난 2021년 8월 114.8이었는데요. 이후 꾸준히 낮아져 10월 지수 19.2는 조사 이후 가장 낮은 수치입니다. 지수가 10대로 떨어진 것은 조사 이래 처음으로, 현 부동산 시장을 반증하는 지수라고 볼 수 있습니다.
10월 기준 지역별로는 세종시가 3.3으로 가장 낮고, 울산이 9.6, 부산 10.6, 인천 10.6, 대구 11.4 순입니다. 위의 그래프는 매도자가 많다는 답변을 한 순으로 정리한 것인데요. 세종시에서 매도자가 많다는 응답은 전체의 96.7%를 차지하고 있습니다.
가격 상승 전망 지역과 매수자가 많은 지역, 거래 활발 지역을 4분면으로 배치한 월간 매매 심리 그래프에서도 전국이 가격 하락이 예상되며, 매도자가 많음에 모두 배치돼 있네요. 현재 부동산을 사려는 사람보다 팔려는 사람이 많아 매수자의 가격 협상력이 우위에 있는 시장 상황을 알 수 있습니다.
당첨만 되면 대박? 이제는 미분양 증가 추세
그럼 미분양 물량 추이도 살펴볼까요? KB부동산 데이터허브에는 주택거래량과 미분양, 정부 정책 등을 모은 공공 통계 부분이 있는데요. 미분양은 국토부 통계누리 미분양 현황을 이곳에서 볼 수 있습니다.
8월 기준 전국 미분양 주택은 3만2,772호로, 전월 대비 1,438호 늘었습니다. 서울 미분양은 610호, 경기도 3,180호, 인천 1,222호 등 수도권이 5,012호, 지방은 2만7,710호입니다. 서울의 경우 지난 2월까지 미분양 물량이 40~50호에 그쳤지만 3월 180호를 시작으로 6월 719호로 급증했습니다.
전국 미분양은 지난해 9월 1만3,842호로 저점 찍은 뒤 12월부터 증가하기 시작했는데요. 지역별로는 대구의 미분양이 8,301호로 가장 많습니다. 이후 경북 6,693, 경기 3,180, 전남 2,503, 경남 2,042 순입니다.
미분양이 증가한 원인으로는 고분양가가 지목됩니다. 그동안 분양가가 9억원을 넘으면 대출이 되지 않았는데요. 이러한 고분양가 물량은 순위 내 청약이 마감되더라도 계약 포기로 이어져 분양 물량으로 남습니다. 전문가들은 미분양 시장의 흐름을 바꾸려면 합리적인 분양가 책정이 필요하다고 입을 모으고 있습니다. 지난 10월 27일, 부동산 규제 완화책에서 중도금 대출 제한 기준을 9억원에서 12억원으로 확대하기로 했는데요. 이를 통해 앞으로 미분양이 해결될 수 있을지 지켜봐야 하겠습니다.
지역별로 전월대비 미분양이 늘어난 순위도 살펴볼까요? 물량 자체는 대구가 778호로 가장 많이 늘어났지만 전월대비 증가 폭이 높은 곳은 따로 있습니다. 바로 인천인데요. 1,222호로 전월 대비 124.6% 늘어난 것으로 나타났습니다.
여러 통계에서 공통적으로 대구, 세종, 인천, 경기 등이 꼽히는데요. 이들 지역에 집값 움직임을 유심히 관찰하는 분이라면 종합적인 부동산 지표가 하락 원인을 분석하고 시장 상황을 파악하는데 도움이 되시길 바랍니다.
