허위, 미끼매물 주의, 실거래 현황 비교후 매입
신축빌라 구입 주의
수익형 부동산 맹신 금물
1. 허위, 미끼매물 주의, 실거래 현황 비교 후 매입 나서야
인터넷이 발달하면서 신문, 종이 또는 직접 방문해야 했던 부동산 정보를 현장에 있는 것처럼 볼 수 있게 됐습니다. ‘발품’이 먼저였던 때에서 이제 ‘손품’만 잘 팔면 큰 수고 없이 부동산을 찾아 보유할 수 있는 시대가 된 것입니다. 하지만 인터넷상에 쏟아진 ‘가짜’ 정보로 피해가 적지 않게 발생하고 있습니다. 인터넷상에 소위 ‘미끼 매물(또는 허위 매물)’을 올려놓는 사람들은 수요자에게 허위 매물 대신 다른 물건을 권유해 문제가 되고 있는데요. 거래가 이미 종료된 매물을 온라인상에 방치하거나, 사진 등을 보정해 그럴듯하게 보이게 만들어 수요자를 속이고 있습니다.
이에 정부도 문제를 인지하고 규제에 나섰습니다. 국토교통부는 허위 매물로 적발된 광고주(부동산업자)에게 500만원 이하의 과태료를 지난 4월 1일 이후로 부과하고 있는데요. 이에 앞서 지난 1~2월 부동산 광고 단속을 실시해 네이버 부동산에 노출된 아파트 매매 광고 가운데 계약 종료 후에도 방치된 매물 총 3만7705건를 적발하기도 했습니다.
4월 이후로는 허위 매물이 다소 줄긴 했지만 여전히 주의가 필요합니다. 허위 매물에 속지 않기 위해 소비자는 관심 물건이 있다면 현지의 여러 부동산을 다니며 물건을 크로스 체크하는 것이 중요합니다. 이렇게 중복된 물건은 걸러내고, 최근 실거래 현황을 보고 적정 가격을 정해서 매수 여부를 결정해야 합니다. 인터넷상 정보가 실제와 다를 경우 부동산 광고시장 감시센터나 해당 매물이 등록돼 있는 플랫폼(예: 다방, 직방, 네이버, 다음 등) 신고센터를 이용해 피해를 막을 수 있습니다.
2. 지역주택조합 아파트 잦은 분쟁, 사업지연 리스크 높아 주의
요즘 인터넷을 보다 보면 이게 실제 가격인가 싶을 정도로 저렴한 가격에 공급되는 새 아파트 기사를 접할 수 있습니다. 하지만, 자세히 들여다 ‘청약통장이 필요 없다’, ‘계약금만 있으면 된다’는 등의 일반적인 분양아파트 기사와 다른 표현을 볼 수 있는데요. 끝까지 보고 나면 이 기사는 조합원을 모집하는 ‘지역주택조합 아파트’ 기사임을 알 수 있습니다.
지역주택조합 아파트는 일반 아파트에 비해 상대적으로 낮은 가격에 공급됩니다. 다만 이들 지주택은 사업 지연이 다반사인데다 추가 비용 발생 등 문제점이 적지 않습니다. 게다가 가입 취소, 가입비 반환 등이 원활하지 못해 불편을 호소하는 경우를 어렵지 않게 볼 수 있습니다.
한 가지 다행인 점은 주택법 개정으로 가입비 예치 후 30일 이내에 청약 철회 시 가입비를 반환 받을 수 있다는 것입니다. 또한, 사업지의 토지 확보율을 실제보다 부풀렸거나 조합원 자격 유무를 따지지 않고 모집하는 등 소비자를 기망할 경우 계약을 해지할 수 있습니다.
다만 법 개정 이전 조합원을 모집했던 현장들은 여전히 잡음이 발생하고 있습니다. 경우에 따라서는 가입비 전액을 받지 못하기도 합니다. 사전에 계약서 내용을 꼼꼼히 챙기지 못했기 때문인데요. 만약 입지나 가격을 포기할 수 없을 만큼 관심 가는 곳이라면 계약(약관) 내용을 사전에 검토(전문가 자문을 받는 것도 좋습니다)해 피해를 방지하는 것이 좋습니다.
3. 빌라 기획부동산 광고, 전세사기 집중되는 신축빌라 구입 주의
아파트값이 크게 올랐다 보니 상대적으로 가격 진입장벽이 낮은 신축빌라를 찾는 이들이 많습니다. 최근 신축빌라들은 엘리베이터를 갖추고 주차 공간도 과거 빌라보다 개선돼 나름 만족도가 높은데요. 하지만, 신축빌라 분양 시 ‘실입주금 500만원’, ‘실입주금 1000만원’ 등의 문구를 흔히 볼 수 있습니다. 물론 이 문구 비용만 있으면 일단 입주는 가능합니다. 해당 빌라의 실제 가격보다 높은 매매가격으로 계약을 체결하고, 이 금액을 기준으로 대출을 받게 하는 것인데요.
이러한 계약을 ‘업 계약’이라 합니다. 수요자는 적은 비용으로 입주하게 됐지만, 실제 빌라의 가치보다 더한 대출을 받은 만큼 금융비용 부담이 가중됩니다. 무엇보다 업계약서를 작성하는 행위는 부동산거래신고법상 실거래가 신고 제도를 위반한 것으로서, 해당 부동산 취득가액의 100분의 5 이하에 상당하는 금액의 과태료가 부과될 수 있으니 주의해야 합니다.
또, 신축빌라는 전세 사기로도 악용되는 경우가 많습니다. 사기 업자들이 신축빌라의 시세가 정확히 잡히지 않는다는 맹점을 이용해 매매가격보다 전세 보증금을 높게 해 계약하고, 전세 보증금으로 분양 대금을 치르는 것인데요. 세입자는 일단 입주는 했으나, 시세가 전세가격보다 낮아지는 ‘깡통전세’로 불안하게 되고, 심지어는 보증금도 제대로 반환받지 못하는 일도 발생할 수 있어 주의가 필요합니다.
이에 실수요자라면 적은 비용으로 새 집에 입주할 수 있다는 점은 상당히 매력적이나, 주변 시세를 충분히 조사한 후 적정한 대출 수준을 정해야 합니다. 세입자도 미리 적정 전세금 수준을 알아보고, 이미 입주해 있는 빌라들이 주변에 있는 곳이라면 비교적 시세 파악이 수월하니, 미리 손품이나 발품을 통해 알아보는 것이 좋겠습니다.
4. 생활숙박시설, 상업용 부동산 수익률 부풀리기 주의
다음으로는 생활형숙박시설이 있습니다. 생활형숙박시설은 주택 수에 포함되지 않고, 청약 자격, 분양권 전매 등에 비교적 자유로운 상품으로 관심이 높습니다. 거주 목적으로 전입신고도 하는 등 그냥 주택처럼 생각하는 분이 많은데요.
하지만, 정부는 생활형숙박시설이 과열되는 부작용을 막기 위해 용도를 주거용이 아닌 숙박시설로만 하도록 했습니다. 개정법이 확정되면 법 개정 이전 분양된 생활형숙박시설은 2023년 10월까지 오피스텔로 용도변경을 해야 합니다. 투자를 한다면 숙박업 신고를 해야 하지만, 숙박업은 현행법상 30개 객실 이상을 확보해야 하므로 개인이 하기 어렵습니다. 이에 위탁운영사 등을 통해 관리해야 하는데요. 이때 수익률을 투자자들로 나눠야 하므로 수익이 기대보다 줄 수 있습니다.
그러므로 분양 당시 생활형숙박시설의 특성과 용도, 운영, 관리 등에 대한 사실에 반한 설명 등이 있는지 판단하고 보유할지 여부를 결정해야 합니다. 거주가 아닌 장단기 투숙만 가능한 상품이라는 점, 이에 따라 계절적 요인 등으로 공실 발생 리스크가 크다는 점도 주의해야 합니다.
생활형숙박시설을 비롯해 오피스, 상가 등을 통틀어 ‘상업용 부동산’이라 부릅니다. 상업용 부동산의 핵심은 안정적인 수익인데요. 문제는 분양업자들이 분양을 위해 수익률을 시장의 현실보다 부풀려 설명한다는 점입니다.
‘고수익 제공’, ‘확정 수익률 보장’ 등의 과장된 문구로 수요자들의 관심을 끌어내지만 수익률의 산출 방법이나 보장기간, 보장 방법 등이 구체적이지 않은 경우들이 있습니다. 또한, 계약 전 설명과 실제 계약서상의 내용이 다른 경우도 있는 만큼 주의가 필요합니다. 연이은 금리인상으로 금융비용은 갈수록 늘어날 전망이어서 현 기준으로 계산된 수익률은 감소가 불가피하다는 점도 감안해 부동산 보유 여부를 결정해야 할 것입니다.
허위광고 피해를 당하지 않으려면?
앞서 허위 매물, 지역주택조합, 신축빌라, 수익형 부동산 등의 사례를 통해 주의해야 할 사항을 살펴봤는데요.
결국 피해 예방은 당사자가 사전에 이미 차단하는 것이 최선입니다. 계약에 앞서 중요한 사항을 문서나 녹취(계약 당사자 간 목소리가 함께 들어간 것), 사진, 영상 등으로 보관해 두는 것도 좋습니다. 피해가 발생해 소송을 진행하게 될 경우 중요한 증거로 사용되기 때문입니다.
또한, 최근 젊은 층을 대상으로 하는 전세 사기가 기승을 부리고 있다는 소식들도 들리고 있습니다. 현행법상 임차인들이 확인할 수 있는 정보가 많지 않아 이를 악용하는 사기가 많다는 것이 전문가들의 지적인데요. 교묘하게 법망을 피해서 피해자들을 양산하는 악덕 업자들을 막기 위해 정부는 현장 전문가들의 의견을 잘 수렴해 조속히 관련 제도들을 보완해 피해를 방지할 수 있도록 힘써야 하겠습니다.
출처 : KT에스테이트
