2022년 9월 26일부터 세종시를 제외한 지방권 및 일부 수도권 외곽지역이 조정대상지역에서 해제되었고, 다음달 주거정책심의위원회(주정심)를 개최를 통해 추가 해제를 검토하고 있습니다. 조정대상지역 해제로 세금, 청약 부문의 각종 규제가 풀리지만, 높은 금리 때문에 주택시장이 살아날지가 주목되고 있습니다.
부동산 조정대상지역
부동산 조정대상지역이란 주택 가격 상슬률이 물가 상승률의 2배 이상이거나, 청약 경쟁률이 5대 1 이상인 지역을 말합니다.
정부는 투기 수요를 차단하고 실수요자를 보호하기 위해 주택가격, 청약경쟁률, 분양권 전매권 전매량 및 주택보급률 등을 고려하여 주택 거래가 과열되거나 위축된 지역, 또는 그러한 우려가 있는 지역을 조정대상지역으로 선정합니다.
조정대상지역으로 지정되면 세금, 대출, 청약 등 다방면 규제를 받게 됩니다.
조정대상지역 규제 사항
조정대상지역의 경우 타지역에 비해 세금 부담이 늘어납니다. 먼저 다주택자가 조정대상지역에 주택을 보유하고 있다면 해당 주택의 취득세, 양도소득세가 중과됩니다. 또한 장기보유 특별공제를 받을 수 없으며, 종합부동산세 부담도 늘어나게 됩니다. 1주택 이상자의 경우 조정대상지역에서는 신규 취, 등록 임대주택의 세제 혜택이 축소되어 양도세는 중과되고, 종부세는 합산 과세가 됩니다. 이사 등의 이유로 일시적 2주택자가 되었을 때, 종전 주택과 신규 주택이 모두 조정대상지역 안에 있다면 2년 이내에 종전 주택을 양도해야 비과세 혜택을 받을 수 있습니다.
대출받을 때도 규제가 적용됩니다. 가계대출 시 기본적으로 9억원 이하 주택에 대해 LTV 50%, DTI 50%가 적용됩니다. 또한 중도금대출 발급요건이 강화되어 분양가격의 10%를 계약금으로 납부해야 하고, 세대당 보증 건수는 1건으로 제한됩니다. 주택 구입 시 실거주 목적인 경우에 한해 주택담보대출을 받을 수 있습니다. 단, 무주택자더라도 공시가격 9억원 초과의 고가 주택이거나 2주택 이상 보유한 경우에는 실거주 여부와 관계없이 주택담보대출을 받을 수 없습니다.
조정대상지역 내에서는 청약 조건도 강하게 적용됩니다. 청약 1순위 자격요건은 청약통장 가입 24개월 이상이며, 청약 재당첨 제한 기간은 7년입니다. 이 외에도 주택 취득 시 자금 조달 및 입주계획 신고 의무가 부여되고, 소유권 이전 등기일까지 최대 3년간 주택 분양권 전매 제한되는 등 조정대상지역에는 다양한 규제가 적용됩니다.
조정대상지역 전면 해제
2022년 9월 26일, 지방권의 주택가격 하락세가 확대되고 거래량 감소하는 등 주택시장이 하향 안정세를 유지함에 따라 정부는 조정대상지역 해제 조치를 시행하기로 했습니다. 주거정책심의위원회, 부동산가격안정심의위원회를 개최하여 ‘투기과열지구 및 조정대상지역 조정안’, ‘2022년 9월 주택투기지역 해제안’을 심의, 의결하고 조정대상지역을 전면 해제하였습니다. 세종시를 제외한 모든 지방권 지역과 일부 수도권 외곽지역(안성, 평택, 동두천, 양주, 파주)까지 총 41곳이 조정대상지역에서 해제되었습니다. 이에 전국의 조정대상지역은 총 101곳에서 60곳으로 줄었습니다.
주무부처인 국토교통부는 이번 규제지역 해제의 목표가 주택 시장의 거래 활성화보다는 실수요자의 정상 거래 지원에 있다고 밝혔습니다. 이번 심사에서 전국 조정대상지역 101곳이 모두 해제 요건은 충족했으나, 수도권은 주택 가격이 다시 오를 불안 요소가 있어 규제를 유지하고 지방의 경우 수도권에 비해 안정세를 보여 조정대상지역을 해제했다고 합니다. 다만 수도권과 지방 모두 지역별 주택 시장 상황에 따라 언제든지 규제지역을 탄력적으로 지정하거나 해제할 수 있다고 설명했습니다.
규제 해제에 따른 영향
조정대상지역에서 해제되면 세제가 대폭 완화됩니다. 2주택 이상 다주택자에게 적용되는 높은 취득세율, 양도소득세와 종부세 중과, 장기보유 특별공제 배제가 없어질 뿐만 아니라 1주택 이상 소유자의 신규 취, 등록 임대주택 세제 혜택도 정상적으로 받을 수 있게 됩니다. 조정대상지역의 1세대 1주택자가 양도소득세 비과세 혜택을 받기 위해 필요했던 2년 이상 거주 요건도 사라집니다. 일시적 2주택자의 종전 주택 처분 시 양도세 비과세 특례 적용 기간, 취득세 표준세율 적용 기간도 3년으로 늘어납니다.
세금 부담이 감소할 뿐만 아니라 가계대출, 청약 등의 추가 규제도 덜어집니다. 비규제 지역과 같은 비율로 LTV, DTI가 적용되며 청약 재당첨 제한도 없어집니다. 또한 주택 취득 시 자금조달계획 신고 의무, 증빙자료 제출 의무도 사라집니다.
조정대상지역 해제후 전망
조정대상지역 규제가 해제된 지역에서는 세금과 대출 부담이 줄어들면서 거래 활성화가 촉진될 것으로 예상됩니다. 실제 일부 지역에서 미묘한 변화의 움직임이 나타나고 있습니다. 2022년 10월 6일 K 부동산이 발표한 자료에 따르면 전국 아파트 거래 하락세에도 불구하고, 규제를 벗어난 수도권 및 지방 일부 지역에서는 하락세가 보합으로 전환되었습니다. 향후 차익기대가 적거나 대출 이자 부담이 커 매각을 원하는 이들은 집을 팔 길이 열리고, 비교적 저렴한 매물을 원하는 실수요자들에게는 기회가 될 것으로 전망되고 있습니다.
한편 이번 규제지역 완화가 시장 반등까지 이어지긴 어렵다는 분석이 나오고 있습니다. 전 세계적인 경기 침체와 계속되는 금리 인상 때문에 단기 거래나 다주택자의 주택 추가 구매를 기대하기는 어렵기 때문입니다. 또한 부동산 시장이 침체한 현 상황에서 인위적인 통제가 아닌 단계적인 규제 완화는 긍정적이라는 평가도 나오고 있습니다.
출처 : 하나은행
