인구 양극화 현상 심화
수도권과 지방의 인구 양극화 현상이 앞으로 더 심화될 것으로 보이는데, 수급 여건이 양호한 지방 도시가 있다면 어디일까요? 주택 수요의 기본 단위는 가구인데, 아파트의 경우 2~4인 가구입니다. KB부동산 데이터 허브 가구 전망을 보면, 4인 가구는 앞으로 가파르게 줄어들 것입니다. 이는 수도권뿐만 아니라 지방도 마찬가지인데 미래 주택 수요를 볼 때는 핵심인 30~40대 3인 가구를 중심으로 봐야 합니다.
20~40대 3인가구를 중심으로 보면, 충북 청주시 흥덕구를 주목할만합니다.
청주시 흥덕구는 2018년~2021년 30~40대 3인 가구가 9,000가구에서 9,300가구로 증가했습니다. 지방에서 증가한 것 자체가 찾기 쉽지 않은 점을 감안했을 때 더욱 눈에 띄는 것이죠. 청주시 흥덕구의 30~40대 3인 가구 원인은 SK하이닉스, 셀트리온, LG에너지솔루션 등 여러 대기업이 위치해 있다는 장점이 있기 때문입니다.
그다음 지역으로는 부산 강서구입니다. 부산 강서구의 30~40대 3인 추이를 보면, 2015년 3,700가구였던 가구수가 2021년 7,000가구로 급증했습니다. 무려 2배나 오른 것이죠. 해당 데이터만 봐도 부산 강서구 30~40대 3인 가구 수요가 몰리고 있다는 것을 알 수 있습니다. 부산 강서구에는 명지지구, 에코델타시티 등의 개발호재가 있습니다. 수요가 몰리면서 청약 경쟁률도 두 자릿수는 기본입니다.
청주 흥덕구, 부산 강서구처럼 30~40대 3인 가구수가 조용히 증가하는 지역들은 눈여겨봐야 할 지역입니다.
데이터로 분석해 본 향후 부동산 시장 전망?
하락세는 본격화되고 있기 때문에 긴 시각으로 시장을 관찰하고, 보이지 않은 흐름을 잘 살펴봐야 합니다. 특히 2~3인 가구 수요가 몰린 곳과 흐름을 체크하는 것이 중요합니다. 부동산은 금리에 많은 영향을 받고 있습니다. 통계 사이트'FedWatch'를 보시면, 미국의 금리 인상 시기를 확률적으로 보여줍니다. 이러한 사이트를 통해 대략적으로 금리 인상 시기를 알 수 있습니다.
내년 상반기에도 금리 인상에 대한 공포가 계속될 것으로 보입니다. 보통 부동산 시장은 여름이 비수기인데, 비수기인 것을 감안해 2023년 여름에 30~40대 3인가구 수요가 몰리는 지역들을 유심히 관찰하신다면, 선점할 수 있을 것으로 보입니다.
부동산 침체기, 내 집 마련 전략
수도권은 집값이 지방에 비해 높으니 대출량이 높고, 지방은 인구가 적어 수급의 지표 중 하나인 미분양 추이를 봐야 합니다.
'관심 아파트' 지역 동의 아파트 5개 정도 주기적으로 보는 것이 좋습니다. 그럼 아파트 단지 하나만이 아니라 주변 시세 흐름도 알 수 있습니다.
"꼭 걸러야 하는 매물" 기준점
부동산 어플을 보면, 관심 있는 단지에 대한 리뷰나 댓글이 많습니다. 불경기인데 긍정적 리뷰만 많다면, 불안심리가 적용된 가능성이 높습니다. 이럴 경우에는 마켓컬리나 택배 서비스가 잘 되는지, 초, 중, 고 배정이 어떻게 되는지, 동, 호수 별로 전망이 어떤지 등의 리뷰나 댓글을 보는 것이 도움이 됩니다. 실생활과 관련된 리뷰나 질문이 많은 단지는 이사 올 실수요가 많을 가능성을 의미하기 때문입니다.
시세는 시장 기준가입니다. 기준가와 실거래가의 패턴을 잘 보셔야 합니다. 기준가 대비 실거래가 하회한다면 안 좋아지고 있음을 알 수 있습니다. 반대의 경우 단지가 상승세임을 추측할 수 있겠죠?
'학세권'과 '의세권'입지 여부를 확인하는 것도 필요합니다. '학세권'과 '의세권'이 중요한 이유는 인구 트렌드이기 때문입니다. 청라, 하남 등의 지역들이 대학병원을 유치하려는 것처럼 최근 신도시들은 고령층을 유입하기 위해 노력 중인데, 수요가 몰린다면 당연히 집값도 상승하니 '의세권' 지역도 중요한 포인트로 봐야 합니다.
참고 : KB부동산
